广置田庄真可爱，粮长解户专相待。转眼还看三四年，挑在担头无处卖。
--15世纪末的明朝打油诗
古往今来，土地价格都和地产经济相辅相成，堪称同时代经济发展现状的晴雨表。即便在缺乏现代经营理念和统计手法的明朝，类似的逻辑也同样成立。因为土地就是农业社会的最基础生产资料，并且很难为任何金属货币所完全取代。
因此，浮于表面的价格走向，虽经常会与实际价值出现偏差，却总能以不同角度折射出社会现状。
立国之初的价格低廉
从元末动乱中脱颖而出的 朱元璋
公元1368年，朱元璋在南京应天府登基称帝，正式开启国祚延续近300年的大明朝阶段。由于常年的瘟疫肆虐、水灾横行和战乱破坏，许多省份都出现有成片无人区，从而使全国范围内的土地评价价格非常低廉。但在逃难人口相对集中的吴越、闽越与岭南沿海，依旧有少数维持繁华的大型城市与周遭乡村，堪称那个时代的价格高地。
然而，朱家天子的新朝，很快为巩固统治而开启全国性格式化进程。比如大肆分封同姓藩王，并将整款区域的大部分收入都交由其汲取节制。同时用覆盖范围更广的卫所制度，在各州县建立由中央直属的军屯单位。再算上给功勋元老们的土地奖励，足以最大程度的占有可耕作面积。此外，还要以强制迁徙手段，将大量移民填充进湖广等无人区。最后才是针对沿海富裕省份的高税收与海禁管制，以及同样适用于北方沿线各区的军事封锁。从而以近乎彻底的经济牺牲为代价，努力磨平多元边疆和内地废土间的天然差异。甚至将某些原本充满活力的区域，弱化成生存条件非常恶劣的贫困地带。
明朝的经济恢复 主要是长期战争结束后的必然反弹
受此影响，明朝早期的土地价格非常便宜，物价水平也长期保持在较低状态。然而，对广大分得小块耕地的农户而言，这个的大环境并无多少舒适可言。因为高强度的社会管制，早已让经济限于一潭死水。特别是商业领域的严重倒退，让不同区域间的商品调剂非常困难。自己还需在勉强糊口之余，再为供养皇亲国戚或官吏阶层而贡献各类产出。加之人口数量还因战乱消停而重新增涨，就基本断绝了大部分人的财富升级之路。纵使脚下的土地价格有缓慢增涨，也不可能带来任何实质性收益。
不过，作为管理者的明朝官府，对这样的状态是怨声载道。因为朝廷订立的经济政策限制，已经将黄金白银等贵金属从流通领域内强行剔除。以至于不少地区的贡赋，都需要以效率极其低下的实物税形式征收。官员本人的俸禄也多为大米等生活必需品，经常需要为贴补家用而再去集市上兜售、交换。虽然能有多于普通人的铜钱储蓄，却屡屡为随意滥伐的无准备金纸钞给稀释掉购买力。所以生活同样比较艰辛，非常容易滋生出各类腐败。
朱棣时代的经济虽无起色 却又增添了沉重负担
在此大背景下，明朝还在篡位者朱棣当政后，兴起过一轮大规模土木工程建设和军事花销飙升。无论皇帝本人的五次北伐草原，还是三宝太监的七次下西洋航行，又或是对越南的长期占领，都是在以极快速度消耗社会财富。同时还要以滥发纸币与强征徭役的方式，开工建设紫禁城、大报恩寺、大运河。从而在局部制造出短期通胀，并在更为宽泛的领域内造成长期通缩现象。如此一来，土地价格自然没有多少上升空间，但始终是大部分人都买不起的财富象征。
即便如此，作为大明王朝顶层的皇亲国戚们，依旧能确保自身的利益最大化。毕竟，他们坐拥全国大部分地区的土地财富享有权、不受抵触的分配权和堪称无敌的最终解释权。所以由通缩所造成的土地价格低廉，就根本无法触动其根本利益。甚至是反过来还利于他们维持统治。
明朝初期的各大藩王分布图
中间期的上涨与收割
明英宗的曲折经历 暴露出明朝国力的虚实
当然，凡事都有代价。明朝统治者因奉行高压经济政策而大肆获利，自己苦心经营的体系却因此出现了提早衰败迹象。仅仅到15世纪前期的明英宗朱祁镇继位，便先后暴露出中央野战军羸弱与地方基层管理系统瘫痪等可怕征兆。于是，边境上的麓川土司、瓦剌大汗和境内的闽浙义军争先冒头，让上至于帝王将相、下到地方父母官的食利者都惊出一身冷汗。
公元1450年，刚刚结束北狩之旅的明英宗，为尽快挽回颓势而修改祖制。至此，当初被开朝太祖禁止的白银，重新被获准进入国内流通领域。但因为长期的自我贸易限制，让明朝很难通过出口获得充足来源，所以白银的增量基本就靠去各省开矿。此次改制的根本目的，也是要惠及军事后勤开销、方便地方收税和有限度激活商业物流。对于普遍赤贫的底层而言，他们的负担并没有任何减轻。倒是脚下的土地价格，开始因货币供应总量的增加而稳步上升。
明朝时期 各类规格差异极大的银锭
于是，在这种异常粗糙且不彻底的货币双轨制影响下，部分官宦家族与大地主得以放开手脚。不仅有充分的动力去兼并土地，也有足够资本让自己来运营新增田产。考虑到明英宗并没有对官员的俸禄形式做相应调整，这样的变化也丝毫不值得后人感到奇怪。同时，以各地藩王为代表的皇亲国戚数量，也比该世纪初要翻了几倍之多。朝廷不仅需要以新的封地予以恩赐，还必须定期发放俸禄予以供养。最后连宗室的婚丧嫁娶都要一手包办，让有限增涨的社会财富迅速被固定在各类地产内。短暂的通胀，也就再度为长期通缩给取代。
然而，大部分可耕作土地的价格，并没有因通缩趋势继续而直接回调。这是因为宝贵且有限的白银，一旦进入民间流通领域，就会被立刻用于求田问舍。东南海禁与西北边疆的贸易封锁政策延续，让商业部门永远不可能发展壮大。包括茶叶、马匹、铁器和绫罗绸缎在内的大宗商品，也继续依靠朝廷发出的订单过活。因此，本来就是重要生产资料的土地，自然有不可多得的升值空间。掌权者与有产群体，便更容易倾向于用固定资产替代现金实施保值。
正在田间辛苦劳作的明朝农户
不过，这轮大明朝的土地价格飙升，还是没有能维持太长时间。到了明宪宗朱见深在位的1470年，新的危机又在南北两头肆虐起来。除了难以根除的蒙古部落威胁，东北亚地区的女真部落也重新繁盛起来，西南边陲还有影响甚重的大藤峡和荆襄两地的盗乱。但始终被分配有大量地产的基层卫所，早已失去了大规模作战能力，不得不经常靠禁军从京师南下协助。但却不影响世袭军官们的土地违规兼并，以及日益增涨的账面军饷数量。这就让来自浙江、云南等省的有限银矿，很快就不够应付朝廷的预算开支。
此后，明朝当局只能将财政收支平衡寄希望于加税。哪怕有祖制钦定的固定税额不能变更，也可以通过临时加钱的方式予以摊派。特别是那些靠前一波地价上涨而得利的大户人家，便开始为先前购进的土地太多而发愁。由于没法靠培养经济作物获得更高收益，每年的产出就几乎完全仰仗粮食种植。可惜，大米和小麦全都因持续性通缩而没有涨价空间，自己要缴纳的各类税收却丝毫不减。结果便是许多富户损失惨重，反过来抱怨手里的地产太多。一些田产的出售价格也自动开启下跌模式，却还经常面临有价无市的尴尬窘迫。毕竟，根据1502年时留下的统计数据，土地财政依旧占大明朝年收入的75%。考虑到当时的广东地方官府，已经为收支平衡而擅自开放了海上贸易，这样的占比无疑比数字本身更为要紧！
频繁的内外同时用兵 让明朝中期的财政负担继续加重
外来白银催生新一轮猛涨
1550年 明朝京师险些为蒙古人攻克
当时间进入16世纪，明朝不但没有因经济困难而立即做出改变，反而继续为上层的权力斗争而牺牲经济发展。比如本是藩王身份的嘉靖皇帝朱厚熜，因突如其来的人事变故而得以登上高位。于是就变本加厉的强化锁国政策，借机打压各省地方派，从而实现个人权力的空前集中。哪怕自己被围困京师的蒙古骑兵逼着签城下之盟，东南防御被几十名倭寇轻易洞穿，也没有丝毫悔改之意。
此时，支撑明朝财政与经济运行的基础，自然还是每个人脚下的大片土地。但社会财富的循环积累，从不可能过度仰仗于单一模式。因此，过度负担便将地价倒逼至谷底，而大部分百姓却根本拿不出余款尝试购买。因而收获的作物则往往只能在灾年，才能获得有限的售价上浮空间。而始终在过量繁殖的地方王府体系，即便经历几轮大规模宗室清退，还能牢牢控制住大片最优质田产。
隆庆开关 让大量白银得以顺畅输入明朝境内
好在，这场持续超半个世纪的萧条，最终在嘉靖帝病死的1567年就戛然而止。新继位的隆庆皇帝朱载坖，听取朝中改革派大臣的建议，开启了明朝历史上的最大力度改革。不仅承认葡萄牙人租借澳门，还在福建允许部分商贾出海同西班牙人做买卖，甚至是与素来不和的蒙古人也达成贸易协定。特别是前两项措施，让大量白银从日本和秘鲁的原产地输入境内，有效激活了本是一潭死水的商业领域。等到执政时间更长的万历皇帝登基，便启用首辅张居正进行财税升级。鼓励所有人以白银缴纳贡赋，以便增添资金收入，顺便也降低了运输消耗成本。
正是因为有外来白银的持续输入，激发了明朝中后期的罕见通胀，也顺带重新拉起了土地价格。从16世纪后半期到17世纪前期，有关地价上涨的内容，就频繁浮现于各类官方记载、私人笔记与事后回忆录当中。显然，这是自朱元璋立国以来，从未发生过的大事。同时，一些原本就有基础的大型城市，开始恢复多年未见的繁华市场。更有像厦门这类一度遭放弃的沿海小岛，重新靠外贸经济实现城市化复兴。原有的小农生产模式，也因收益模式的多样化，而再度分离出职业雇工群体。他们不再需要同乡间的田产发生直接关系，仅仅凭个人技艺游走于手工工场或私人作坊之间。这就让所在城镇的住房、商铺价值提升，形成了之前重要性很低的城市地产经济。当然，以张居正为代表的改革派，也不忘推动全国性的土地重新丈量。通过理清前人留下的糊涂账，重新确立各地方的税收缴纳区间。
货币供应总量增加 催生明朝城市经济复苏
然而，即便在如此罕见的优渥环境下，明朝还始终面临着经济通缩风险。因为无论如何裁撤宗室队伍，拥有特权的皇亲国戚们还是在以最快速度完成繁殖。他们也比任何人都有机会获得钦赐封地，并在持续性的兼并经营中独占鳌头。已经彻底糜烂的卫所屯田体系，同样为明朝解决了庞大军籍人口的最低生活保障问题。所以，无论将领如何倚重靠军饷新募的雇佣部队，都不可能让皇帝下旨废除卫所设置。这就让可用于耕作、生产或买卖的土地数量下降，制造短期的局部稀缺，吸引那些赚到白银的富户们争相购买。时间一长，大部分靠出口外贸换取的白银，便更为集中的涌入地产市场。甚至被有产者们分头储藏，轻易不给重新流回市场。
最后，大部分生活在基层的民众，并不能通过改革就分享到太多白银红利。微薄的产业用工收入，也继续在限制家庭购买力。传导至生产部门，便是粮食价格的增幅迟缓。结果，在以苏州为核心的太湖平原地区，很多地主纷纷转型搞起了经济作物。然后再以差价换来廉价口粮，直接促成苏南等地的稻米生产比重下降。似乎唯有自带织布机的生丝行业，才能提供行之有效的发家致富技巧。与生俱来的货币吸附能力，也亦如15世纪发生的类似现象那样，引诱更多人将原始资本转化为名下田产。至于究竟是几亩只能产粮的薄田，还是能大量种桑养蚕的优质地块，又或是造价不菲的大家园林，从本质上看都不过是同类事物。
江南的丝织业 因白银的强大购买力而迅猛发展
结果，当提供白银的西葡两国在17世陷入衰落，明朝所能获取的外来白银数量也开始同步下跌。此时，建州女真迅速成长为朝廷的心腹大患，再度促成军费开支的上涨。气候领域的小冰期降临，又让自然灾害的频率高于以往。刚刚兴起不过30多年的出口贸易，变由这些不利因素而萧条起来。原先的产业经营者，由于害怕财富价格跳水，继续以求田问舍的方式寻求资产保值。等到李自成与张献忠的农民军横行于中原到荆襄之间，便继续推动流亡人口的高度集中，从而使大明朝的低价最后猛涨一番。
于是，直到明朝消亡前的崇祯帝阶段，属于经济发达地区低价江南还有地价上升空间。但在繁华一时的经济中心苏州，已经出现了商铺挂高价空置的凄惨状况。随后，局势动荡更是让物流限于瘫痪，阻碍到内地粮食的往沿海输出。早已转型为经济原材料基地的苏南城镇，便开始出现了饿死人现象。但只要还有流亡者从北方源源不断南下，早已脱实就虚的地价便会长期稳固在高位来回横盘。后世的某些学者，还因口粮单价的上涨困难，武断明朝的经济结构非常健康。实则忽略了全民所共有的消费水平低下。
江南富户们的奢华园林
总结
直到明朝灭亡前 许多省份的地价还处于高位
公元1644-45年间，随着入关清军大举南下，大批京城士大夫官员和藩王都沿运河举家奔逃。依靠他们做出的最后一点贡献，南明弘光政权治下的扬州、苏州、杭州和南京，都没有闪现大幅度的地产价格跳水现象。可以说，正是明朝上下所有人的共同努力，保住了好不容易用大量外来白银撑起的封建土地财政。
可惜，学会以白银定价的大明朝田产，并没有在具体的生产技术上有所进步。每亩地的产出比重，也一直维持在过去的较低水平线上。大部分依赖土地其吃饭的人，就更没有兴趣出资提高技术，也不可能在危险降临时勇武起来。当清军的铁蹄轻易跨过长江，也就只能托父母官携编户齐民账册一起轰然跪下。
攻入江南的清朝军队
更重要的是，通过对整个明朝时期的地产价格走势竖立，便能意识到整体经济、产业布局和社会活力本身，才是更加关键的决定性因素。至于土地价格的高地本身，不过是社会经济发展现状的一种折射。盲目寄希望于无限升值，或是恶意期待跳水暴跌，都是自觉无能为力的情绪表达。既改变不了现状，也救赎不起自己。
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